ბოლო წლებში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმა მნიშვნელოვანი ტრანსფორმაცია განიცადა. სამშენებლო მასალების გაძვირებამ, გაზრდილმა მოთხოვნამ და ურბანულმა განვითარებამ დეველოპმენტის ფასები ახალ ნიშნულზე აიყვანა. ამ ბლოგში განვიხილავთ მიმდინარე ფასებს და იმ ფაქტორებს, რომლებიც სამომავლო ტენდენციებს განსაზღვრავს
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI)
საქსტატის (Geostat) საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების 2025 წლის მონაცემებით, საცხოვრებელი ქონების ფასების ინდექსი წლიურად საშუალოდ 10-15%-ით გაიზარდა. ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალაშენებული კორპუსების სეგმენტში. დეტალური მონაცემები იხილეთ საქსტატის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსში
საშუალოდ ბინის ფასები თბილისში
TBC Capital-ის 2025 წლის ივნისის მონაცემებით, თბილისში საცხოვრებელი ფართის საშუალო გასაყიდი ფასი კვადრატულ მეტრზე $1,269-ს შეადგენს, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 8%-იანი ზრდაა.
ტრანზაქციების რაოდენობა 2025 წლის ივნისში 11%-ით გაიზარდა და 3,236 ერთეული შეადგინა.ბაზრის მთლიანმა მოცულობამ კი $264 მილიონს მიაღწია.
მშენებლობის თვითღირებულება
ამავე კვლევის მიხედვით მშენებლობის ხარჯების ინდექსი (აშშ დოლარში) წლიურად 4.0%-ით გაიზარდა. განსაკუთრებით აღსანიშნავია სამშენებლო სექტორში ხელფასების მნიშვნელოვანი მატება — 16.7%-ით წინა წელთან შედარებით
ფასების განაწილება თბილისის უბნების მიხედვით
ვაკე: $1,926
მთაწმინდა: $1,901
საბურთალო: $1,524
დიდი დიღომი: $1,134
გლდანი: $1,130
სამგორი: $1,026
დეტალურად ინფორმაციას შეგიძლიათ გაეცნოთ ლინკზე : TBC Capital-კვლევა
რატომ იზრდება დეველოპმენტის ფასები?
სამშენებლო რეგულაციები:
ახალი სამშენებლო კოდექსი და უსაფრთხოების ნორმები ზრდის პროექტის თვითღირებულებას.
საინვესტიციო მიწის დეფიციტი:
სულ უფრო ნაკლები ადგილი რჩება თბილისა და საქართველოს დიდ ქალაქებში სადაც შესაძლებელია მრავალბინიანი სახლის აშენება. შესაბამისად მათზე მოთხოვნა იზრდება და კვადრატული საინვესტიციო მიწის ფასი იზრდება.
სამშენებლო სექტორში ხელფასებისა და მასალების ზრდა
ბაზარზე დაკვირვებით, სამშენებლო სექტორში ხელფასები გაცილებით მეტად იზრდება ვიდრე საშუალო წლიური ინფლაციაა, ასევე ყოველწლიურად იზრდება მასალისა და ლოჯისტიკის ფასები.
ენერგოეფექტურობა:
თანამედროვე დეველოპერები სულ უფრო მეტად იყენებენ ენერგოეფექტურ მასალებს, რაც გრძელვადიან პერსპექტივაში ზოგავს კომუნალურ ხარჯებს, თუმცა საწყის ფასს ზრდის. ეს ერთის მხრივ გამოწვეულია მომხმარებლის მხრიდან ცნობიერების ამაღლებით ასევე სახელმწიფო რეგულაციებით.
2026 წელს უძრავი ქონების ფასების პროგნოზი
უძრავი ქონების ქირის ფასის შემცირება
TBC Capital-ის მონაცემებით ქირის ფასი წლიურად 11%-ით შემცირდა რამაც გამოიწვია საინვესტიციო ამონაგების შემცირება და შეადგინა 8.7%.როცა ქირა იკლებს, უძრავი ქონება, როგორც საინვესტიციო აქტივი, ნაკლებად მიმზიდველი ხდება, რაც ფასების ზრდის ტემპს ანელებს
უძრავი ქონების სექტორში მიწოდების ზრდა
იმის მიუხედავად რომ სულ უფრო ნაკლები მიწა რჩება დიდ ქალაქებში, სადაც მრავალბინიანი საცხოვრებელი ფართების აშენება შესაძლებელია 2025 წლის პირველ ნახევარში გაცემული სამშენებლო ნებართვების მოცულობა 17%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს. (TBC Capital). რაც მიგვანიშნებს რომ მოკლევადიან პერსპექტივაში ბინაზე მოთხოვნა (11% ზრდა) ჩამორჩება მისი მშენებლობის ნებართვების გაცემის (17%-იან ) ზრდასთან შედარებით.
ბინის ფასების შეჯამება
არსებული მონაცემების საფუძველზე, 2026 წელს ფასების რადიკალური კლება ნაკლებად სავარაუდოა, რადგან მშენებლობის თვითღირებულება (განსაკუთრებით ხელფასები) ძალიან გაზრდილია. 2026 წელს მოსალოდნელია ფასების სტაბილური შენარჩუნება ან ზომიერი (უფრო ნელი) ზრდა. მკვეთრ ზრდას ქირის ფასების ვარდნა და ახალი პროექტების სიმრავლე შეაფერხებს, ხოლო ფასების დაწევას მშენებლობის მაღალი თვითღირებულება შეუშლის ხელს.
ბინის რემონტი
იმ შემთხვევაში თუ დაინტერესებული ხართ ბინის შეძენით აუცილებელი ფაქტორია გაითვალისწინოთ მისი რემონტის ღირებულება. სანამ ბინას შეიძენთ აუცილებლად დათვალეთ რა დაგიჯდებათ თქვენი სასურველი ბინის რემონტი:
რემონტის დასათვლელად გადადით ლინკზე : რემონტის კალკულატორი
კერძო სახლის აშენება
ბინებზე გაზრდილი თანხის გამო სულ უფრო პოპულარული ხდება კერძო სახლის აშენების იდეა. თუ გადაწყვეტთ ბინის შეძენის ნაცვლად კეძო სახლის აშენებას, დაიანგარიშეთ რა დაგიჯდებათ მისი მშენებლობის სრული პროცესი. დასათვლელად გადადით ლინკზე: მშენებელობის კალკულატორი
